Hamburg, 25. Februar 2024. Am 01. Januar 2024 ist die lange Zeit umstrittene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten. Zeitgleich ist in Hamburg das Hamburgische Klimaschutzgesetz in Kraft getreten. Das GEG enthält einige neue Regelungen, die Immobilienverwalter und Eigentümer kennen sollten.

Das Gebäudeenergiegesetz soll helfen, die Klimaziele bis 2045 zu erreichen und die Emissionen deutlich zu reduzieren. Im Folgenden werden die wichtigsten Regelungen knapp zusammengefasst, soweit sie für Wohnungseigentümergemeinschaften im Bestand relevant sind.

Neubauten: Die lange Zeit sehr umstrittene Regelungen für den Einbau einer Heizung, die die Vorgabe erfüllt, mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien (65-EE) betrieben zu werden, gilt vorerst nur für das Bauen in Neubaugebieten.

Bestandsgebäude: Das Gebäudeenergiegesetz wird mit einer kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Für Bestandsgebäude greift die 65-EE-Pflicht beim Tausch der Heizung erst mit vorliegender Wärmeplanung. Solange diese nicht vorhanden ist, dürfen im Bestand und in Neubauten außerhalb von Neubaugebieten weiterhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen verbaut werden (H2-ready).

Sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt (siehe Abschnitt dazu), gibt es zwei Optionen:

Ist ein klimaneutrales Gasnetz vorgesehen: Neben allen anderen Erfüllungsoptionen dürfen dann weiterhin H2-ready-Gasheizungen verbaut werden.

Ist kein klimaneutrales Gasnetz geplant: Dann greift die Pflicht, eine Heizung zu verwenden, die zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist wird.

Auf Eigentümer, die sich vor dem Vorliegen der Wärmeplanung eine reine Gasheizung haben einbauen lassen, kommt mit Vorliegen der nicht klimaneutralen Fernwärmeplanung die Pflicht zur Umrüstung auf ein hybrides System oder der schrittweisen Beimischung von klimaneutralen Gasen wie Biomethan oder Wasserstoff zu. Der Anteil der klimaneutralen Gase im Fall der Beimischung muss ab 2029 15 Prozent betragen, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Nach aktuellem Stand der Wissenschaft wird Wasserstoff in der Wärmeerzeugung aber keine große Rolle spielen.

Beratungspflicht: Eigentümer müssen sich ab 2024 nachweislich vor dem Einbau einer Heizung, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, über mögliche Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung und potenzielle Unwirtschaftlichkeit beraten lassen. Die Beratung kann etwa durch Handwerksbetriebe oder Energieberater vorgenommen werden.

Kommunale Wärmeplanung: Sie wird in ganz Deutschland flächendeckend eingeführt, auch für die Gebiete kleiner Gemeinden bis 10.000 Einwohner. Dort gilt ein vereinfachtes Verfahren, die Pläne müssen bis zum 30. Juni 2028 vorliegen. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen die Kommunen bis 30. Juni 2026 Wärmepläne erstellen. Vorgesehen ist auch die Möglichkeit einer Vorprüfung: Ohne umfassende Bestands- und Potenzialanalyse können Teilgebiete identifiziert werden, für die es sehr wahrscheinlich ist, dass die Wärmeversorgung nicht über ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz erfolgen kann. Für Hamburg berichtet der Grundeigentümerverband, dass die Wärmeplanung bereits Ende 2024 abgeschlossen sein soll. Es bleibt abzuwarten, ob die Stadt Hamburg tatsächlich so schnell ist.

Photovoltaik: Hinzuweisen ist auch auf die Regelungen aus dem Hamburgischen Klimaschutzgesetz zum Photovoltaikausbau. Es müssen demnach nicht nur bei Neubauten, sondern unter bestimmten Umständen auch bei Bestandsgebäuden mindestens 30% der Nettodachfläche mit Solarmodulen versehen werden. Bei Bestandsgebäuden ist diese Vorgabe dann zu beachten, wenn es zu wesentlichen Umbauten am Dach kommt. Reine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen lösen diese Pflicht nicht aus.

Bestandsaufnahme für Gebäude mit Gasetagenheizungen

Auf Eigentümer und Verwalter von Gebäuden mit Etagenheizungen kommt 2024 auch eine Art Bestandsaufnahme der Beheizung ihres Gebäudes zu. Zusammengefasst wird dies in § 71n GEG geregelt. Bis zum 31. Dezember 2024 sollen Verwaltungen eine detailreiche Datenerhebung unter den Wohnungseigentümern zu deren Etagenheizungen (gehören zum Sondereigentum) vornehmen. Dazu gehören unter anderem Angaben zur Art der Anlage, das Datum der Inbetriebnahme, die Funktionsfähigkeit sowie zu Leistung und Verbrauch der Gastherme. Die Eigentümer müssen dann innerhalb einer sechsmonatigen Frist die Informationen an die Verwaltung übermitteln. Auch beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger sind Informationen über die im Gebäude betriebenen Gasthermen bis 31. Dezember 2024 durch die Verwaltung anzufordern. Der Fachmann hat ebenfalls sechs Monate Zeit für die Bereitstellung dieser Informationen.

Die Immobilienverwaltung muss die Informationen im Anschluss innerhalb von drei Monaten in konsolidierter Fassung der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stellen. Das Dokument soll als Grundlage für die Entscheidungsfindung zur künftigen Beheizungsform dienen. Geht dann die erste Heizung im Gebäude kaputt, bzw. soll getauscht werden, muss vom Verwalter nach Kenntnisnahme unverzüglich eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. In dieser ist unter Einbeziehung der Vorgaben zur 65 EE-Regel eine Entscheidung darüber zu treffen, wie künftig das Gebäude beheizt werden soll. Es gelten dann die im nächsten Abschnitt genannten Fristen zur Umsetzung.

WEG mit Gasetagenheizungen bekommen großzügige Übergangsfristen

Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass das Gebäudeenergiegesetz in seiner letztendlichen Ausgestaltung Eigentümern in Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen längere Fristen für die Entscheidungsfindung und Umsetzung einräumt. Nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung bleiben der WEG danach fünf Jahre Zeit sich auf eine neue Heizungsform festzulegen. Beschließt die Gemeinschaft auf eine zentrale Versorgung umzustellen, kommen nochmals acht weitere Jahre für die Umsetzung hinzu. Bei dezentralen Lösungen sind es fünf Jahre, auch hier greift die Pflicht zur 65-EE-Anlage. Trifft die WEG keine Entscheidung, ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage (Fernwärme oder 65-EE-Anlage) innerhalb von acht Jahren Pflicht

08.01.2024